פיצויים מעו''ד של קבלן בשל אי-רישום זכויות בעלות בדירה במועד. 

ת"א 6085/04, הוד ואח' נ' יוסף רפופורט ובנו השקעות ובנין 1985 בע"מ ואח'

כב' השופט א. אורנשטיין

עו"ד רון מאייר לתובעים; עו"ד קורוליק ד. זכריה, רות וקסמן לנתבעים

01.11.2006

העובדות:

1. התובעים התקשרו בהסכם לרכישת מקרקעין. על פי הוראות ההסכם, היה על הנתבעת לרשום את זכויות התובעים בדירה, בפנקס רישום המקרקעין, לא יאוחר מהתאריך שננקב בהסכם. עם זאת, נקבע בהסכם כי במידה ויחול עיכוב במתן צו הבית המשותף, שלא באשמת הקבלן, לא ייחשב הדבר כהפרת ההסכם, ובלבד שהקבלן עשה בעניין את כל המוטל עליו.
2. בניית הבניין הסתיימה בפועל בשנת 1995 והתובעים קיבלו את החזקה בדירה. אולם רישום הדירה על שם התובעים נעשה רק בשנת 2002 והתובעים מכרו אותה מספר ימים לאחר מכן; התובעים טוענים כי ניסו למכור את הדירה כבר בשנת 2000 אך הדבר לא עלה בידם מהטעם שקונים פוטנציאליים מיאנו לרכוש את הדירה מחמת שלא היה רישום בלשכת רישום המקרקעין. בסופו של דבר, לטענתם, נאלצו למכור את הדירה במחיר מופחת, וזאת בחלוף 14 חודשים מאז החלו בהליך המכירה. לפיכך, עתרו התובעים לחייב את הנתבעים לפצותם בגין ההפסד במכירה וכן בגין עוגמת נפש ועוד.
3. הנתבעים טוענים מנגד כי מחמת נסיבות אשר אינן תלויות בקבלן התעכב רישום הבית המשותף. לטענתם לא נגרם לתובעים כל נזק מחמת הרישום במועד בו בוצע בפועל.

התביעה התקבלה.

החלטה:

1. ניתן לראות במערכת היחסים שבין רוכש דירה, המשלם שכר טרחה לעורך-הדין של הקבלן עבור רישום הדירה, בגדר התקשרות חוזית בין צדדים אלה, אשר חלות עליה הוראות הסכם המכר הרלוונטיות לעניין רישום הזכויות. התקשרות חוזית זו חלה, גם אם השכר המשולם על ידי הרוכש מועבר, בפועל, באמצעות הקבלן.
2. גם אם היו במקרה דנן נסיבות אשר אינן תלויות במי מהנתבעים ואשר גרמו להתמשכות הרישום, עדיין יכלו הנתבעים לבצע את הרישום בתקופה קצרה מזו שנרשם בפועל. לאור קביעה זו, הרי שהקבלן ועורך הדין הפרו את המוסכם עם התובעים, כתוצאה מאי-רישום הדירה במועד סביר, מנסיבות אשר בחלקן היו תלויות בהם. הפרה זו מקנה בידי התובעים עילה לפיצויים לפי דיני החוזים, ובנוסף פיצויים מחמת התרשלות.
3. אף אם תידחה גישת בית משפט זה לפיה יש לראות את התובעים ועורך-הדין כצדדים להתקשרות חוזית, אזי קיימת חבות של עורך-הדין מכוח דיני הנזיקין, שהינה חובת הזהירות המושגית של עו"ד, אשר הורחבה גם כלפי מי שאינו הלקוח. עו"ד חייב לנהוג כפי שהיה נוהג עו"ד סביר העוסק באותו נושא באופן סביר, ובמסגרת חובת הזהירות חלה עליו חובת המיומנות; במקרה דנן הופרה חובת הזהירות הקונקרטית, שעה שלא נרשמו הזכויות תוך פרק זמן סביר.